الأمين العام للصندوق القومي للإسكان والتعمير د. "غلام الدين عثمان" يحكي لـ(المجهر) بدايات المشروع والصعوبات

تخوف البنوك من تمويل المدن السكنية كان واحداً من التحديات في البدايات ولكن…
لا أستطيع القول إننا راضون عن أداء الصندوق ولكننا سنبذل المزيد
وجدنا بدائل لمواد البناء لكن واجهتنا مشكلة الوعي واقتناع المستفيد
الإسكان من أكثر الجهات استفادة من رفع العقوبات ونتوقع انفتاحاً كبيراً في التمويل العقاري
ليس هناك جديد في الحظر على التمويل العقاري واللجنة المكلفة ما زالت تعمل
حوار ـ رقية أبو شوك
ستظل مشكلة السكن تؤرق جميع المواطنين، باعتبار أن توفير المأوى يؤدي إلى الاستقرار وإلى خلق الأمان.. فالسودان رغم أراضيه الشاسعة إلا أن الكثيرين ما زالوا بدون مأوى، بعد أن ارتفعت أسعار العقارات ودخلت جهات أخرى في (سمسرة) الأراضي أدت إلى ارتفاع قيمة العقار وأصبحت التجارة في العقارات كتجارة الدولار (مخزن للقيمة)، وازدادت التحديات أمام الإسكان باعتبار أن المواطنين (يحبذون) السكن الأفقي، حيث يصبح من الصعب جداً إقناعهم بالسكن الرأسي الذي هو أقل تكلفة، بالإضافة إلى الجمال الذي يغير وجه المدينة.
الصندوق القومي للإسكان والتعمير بدأ تجربته بالسودان منذ العام 2008م، وكانت ضربة البداية بولاية النيل الأبيض ثم البحر الأحمر ثم بقية الولايات.. وتكلفة البناء أضحت مرتفعة في ظل تذبذب أسعار الدولار، بالإضافة إلى الحصار الذي أثر بطريقة أو بأخرى في ازدياد التكلفة، وستظل مرتفعة بالرغم من بدائل البناء المطروحة ولكن الصندوق يسعى لتخفيضها.
(المجهر) جلست مع الأمين العام للصندوق القومي للإسكان د. “غلام الدين عثمان” وطرحت عليه مجموعة من الأسئلة من شاكلة التحديات التي تواجه المسيرة وبدائل السكن المكلف وإسكان الفقراء وتخصيص الأراضي باعتبار أنه من أكبر التحديات التي تواجه المسيرة.. بالإضافة إلى سؤالنا عن تقييم الأداء والرضا عن ما تم.. فكانت هذه هي الحصيلة التي خرجنا بها فإلى المضابط..
{ د. “غلام الدين” أما آن لهذه التجربة أن تُقيّم.. نريد تقييماً لمسيرة عمل الصندوق؟
_ حقيقة عندما تم تكليفنا في العام 2008م بإنشاء صندوق للإسكان والتعمير من قبل اللجنة العليا للإسكان والتعمير التي كان يرأسها   نائب رئيس الجمهورية وقتها الأستاذ “علي عثمان محمد طه” التي جاءت نتيجة لاجتماعات قرابة الـ(200) ساعة، وكان “علي عثمان” يدعونا للاجتماع لنرى ما يمكن تقديمه للمواطن خاصة بعد أحداث الخريف عندما (انهارت) بعض المنازل بأم ضواً بان.
فعندما تم تشكيل الصندوق كلفونا بالعمل على ترتيباته، وحين بدأنا لم تكن هنالك خبرة في مسألة الإسكان، أيضاً البنوك لم تكن لديها خبرة كافية فيما يتعلق بالتمويل، وكذلك المؤسسات التي تعمل في مجال الإسكان وإنشاء المدن المختلفة بنفس الطريقة ليس لديها خبرة وتجربة، فالتجربة الوحيدة للإسكان بالبلاد كانت في عهد الرئيس “عبود”.
{ كيف كانت البداية؟
_ بدأنا من الصفر.. وتعبنا جداً في البداية لكن صممنا على البداية بأية صورة من الصور، وكان رأس مال الصندوق مليار دولار، ووزارة المالية لم تستطع الإيفاء به.. بعد ذلك حدث الانفصال الذي جاء معه نقص في النقد الأجنبي وعقدنا اجتماعاً مع الأخ نائب الرئيس وتشاورنا في الأمر بعدها اتجهنا للشراكات مع البنوك المختلفة وبدأنا العمل.. نفتكر أننا صبرنا، وبعد ذلك مضينا إلى الأمام، وكنا في كل عام نستفيد من تجارب العام الذي يسبقه وكان هنالك تساؤل يلازمنا: كيف نستطيع إقامة شراكة مع البنوك خاصة وأنها ليست لديها خبرة؟!
{ هل أعطوكم المال الذي حُدِّد للصندوق؟
لا.. ولا قرش، بعد ذلك ذهبنا إلى الأستاذ “علي عثمان” وقال (انتظروا قليلاً حتى تنفرج الأمور).. ثم توجهنا إلى البنوك ووجدنا لديهم تخوفاً في مسألة تمويل المدن السكنية، خاصة وأنهم ليست لديهم تجربة في هذا المجال.. بدأنا معهم العمل وحدث بيننا وبينهم  الاطمئنان بالرغم من أن فترة التمويل كانت (10) أعوام.. بعد ذلك تولدت الثقة بيننا والبنوك.
{ هل هنالك تنسيق بينكم واتحاد المقاولين؟
_ نعم.. اتحاد المقاولين أصبحنا ننشطه وأعطيناه ثقة ليتحرك حتى يستطيع المساهمة، لأن المقاولين شركاء مهمين في إنجاح عمل المدن، فاتحاد المهندسين والاستشاريين أطراف مهمة لإنشاء المدن وفي الجامعات أيضاً، أقمنا علاقات مع مركز أبحاث البناء بجامعة الخرطوم وقدموا لنا المساعدات القيمة، وأيضاً دراسات التربة والمواد البديلة والتكاليف الأقل، وبدأنا نمضي إلى الأمام.
 { أين كانت البداية؟
_ البداية كانت في النيل الأبيض قبل بورتسودان وهي (450) في ربك و(450) في كوستي، هذه تم تسليمها، وفي نيالا (804) انتهت وتم تسليمها، وفي البحر الأحمر (500) أيضاً تم تسليمها وهي من الولايات الأولى، ولدينا (1300) في الجزيرة، أيضاً اكتملت، وفي كسلا (700)، وفي نهر النيل (900) لم يتم تسليمها، وهي موزعة في المدن المختلفة وهي الوحيدة التي تشمل خمس مدن، شندي بها (200)، و(350) في عطبرة، و(350) في الدامر و(20) في المتمة، و(20) في بربر، بالإضافة إلى أبو حمد، وسيتم افتتاحها قريباً.. لدينا أيضاً مدن سكنية في غرب دارفور (200) اكتملت الآن  وسيتم افتتاحها قريباً، وبورتسودان فيس (2) اكتملت أيضاً (500)، ونعمل الآن في فيس (3)، وفي كسلا سنبدأ عملاً خاصاً بـ(1000) وحدة سكنية، وخصصنا بشمال دارفور محفظة الآن هي تحت الإنشاء، كما بدأ التنفيذ في وسط دارفور بـ(500)، وفي النيل الأزرق (500)، بدأ التنفيذ كذلك، وبدأنا في سنار بـ(500)، وكريمة (400)، وفي دنقلا (400) وسنمضي إلى الدبة وحلفا بـ(200)، فهذه تقريباً مدننا المختلفة بعد أن غطينا جميع الولايات، وتبقت لنا ولايتان أو ثلاث.
{ كيف كانت البدايات في إنشاء المدن؟
_ في البداية كانت المدينة تحتوي على (500) بيت، تُنشأ في ثلاث سنوات والآن نستطيع إنشاءها في (6) أشهر، ننشئ مدينة كاملة بخدماتها.. وكانت لدينا مشكلة عند إنشاء المدينة تتمثل في المياه والكهرباء والطرق والمرافق المختلفة، فقد كانت الوثيقة تنص على أن إنشاء هذه الخدمات من مسؤولية الولاية.. بعد ذلك قمنا بحساب تكلفة المياه والكهرباء وضمنت بالتكلفة الخاصة بالمباني وأصبحنا نقنع الولايات بمسألة المدن السكنية وقد وجدنا عدم تفهم من الولايات في هذا الجانب، ولكن بمرور الزمن أقنعناهم، وهذا جعلنا ننشئ صناديق في كل ولاية من الولايات المختلفة وأصبحت هذه الصناديق أذرع لإقناع الولايات وتسهيل مسألة الإجراءات ونقل التجارب من ولاية إلى أخرى، وانعكس ذلك في مسألة الأراضي، وكانت لدينا مشاكل عندما نذهب إلى الولاية ونطلب أراضي لتخصيصها للمدن السكنية وكان شرطنا أن تكون الأرض مجاناً لتقليل التكلفة والولايات كانت تتهرب من ذلك، وقد تكونون لاحظتم في الفترة الأخيرة أصبحت الولايات تعطينا الأراضي البعيدة مما نجم عنه قليل من المشاكل، لكن بعد التدخل من رئاسة الجمهورية وتوجيهها للولاة أصبحوا يتفهموا وأصبحنا نحجز أراضي للصناديق وفي أماكن جيدة وأصبح لكل صندوق أراضي باسمه، وهذا جعلنا لا نلهث وراء الأراضي لأن لدينا تمويلاً جاهزاً ومحفظة جاهزة، الأمر الذي أدى إلى انحسار المشاكل.
{ حدثنا عن البدائل في البناء؟
_ بدأنا دراسة بدائل مواد البناء وخلال مسيرتنا عرفنا أن لدينا بدائل كثيرة تكون صالحة للإسكان وصالحة لجو السودان، لكن واجهتنا في المقابل مشكلة الوعي واقتناع المواطن المستفيد من المواد البديلة، خاصة وأن هنالك تركيزاً على الطوب الأحمر، فالأسمنت ساخن جداً لكنه سهل.. وهنالك بدائل قمنا بتجربتها في نيالا مثل (الهايدروفورما) وكانت تجربة ناجحة جداً، ولدينا أيضاً (عرش)- سقف- جربناه في (450) وحدة سكنية في كوستي، بالإضافة للبدائل الأخرى التي نريد تطبيقها ولكننا نصطدم برغبة المواطن.
{ المشاكل التي واجهت مسيرة الإسكان الشعبي؟
_ حقيقة خلال هذه المسيرة استفدنا في كيفية إقامة علاقات تمويل مع البيوتات المختلفة داخلياً وخارجياً، مثلاً نحن موقعون على مجموعة مذكرات خاصة للتمويل من خارج السودان، وكثيراً ما نوقع اتفاقيات للتمويل من الخارج لكن دائماً تواجهنا مسألة الحصار والعقوبات الأمريكية وهي مذكرات كثيرة جداً.. فالحمد لله تعلمنا في إطار النقاش ووفودنا التي تذهب تتفق على تمويل يكون بالنسبة لنا جيداً.
 والآن وبعد الرفع الجزئي للعقوبات أصبحناً جاهزين لإحياء المذكرات القديمة، وبالفعل اتصلوا بنا لتفعيل المذكرات القديمة وأصبحنا جاهزين لأي تسهيلات أو تمويل خارجي، وحتى في مسألة بناء مدن سكنية أو تنشيط المقاولين في الولايات المختلفة حتى لا ينحصر النشاط في الخرطوم، وحركنا الأسواق أيضاً وذلك من خلال إحصائيات على أساس أن المدينة السكنية التي ننشئها تحرك السوق والعمالة.
{ ثم ماذا بعد رفع العقوبات التي من المتوقع أن تُرفع نهائياً أكتوبر القادم؟
_ في إطار تسهيلات بناء مدن لا بد من الاستفادة من آلياتنا وإمكانياتنا والاستفادة أيضاً من التمويل نفسه.. بمعنى لدينا اتفاق مع شركة خاصة خارجية في حدود (100) مليون دولار كانت قد وقعت اتفاقاً ولكنهم كانوا متخوفين، الآن استأنفنا العمل على أساس أن يقوموا بإعطائنا 15 سنة سداد و3 سنوات فترة سماح وأفتكر هذا مجزٍ جداً.
وأفتكر الإسكان هو من أكثر الجهات استفادة من رفع العقوبات، حيث نتوقع أيضاً انفتاحاً كبيراً في التمويل العقاري، وأن يصبح متاحاً بعد أن كان محظوراً بسبب بعض الإشكاليات التي أدت إلى إيقافه الفترة الماضية.
{ هل من جديد بالنسبة لعمل اللجنة التي شُكّلت لمراجعة أمر الحظر على التمويل العقاري؟
_ اللجنة ما زالت تعمل، لأن لديها مجموعة ترتيبات، فبنك السودان موارده محدودة ولديهم برنامج إسعافي بالإضافة إلى توجيه أموالهم للبرنامج الإسعافي، نحن طالبنا بإعطائنا نسبة كنسبة التمويل الأصغر، فلو تم تخصيص هذه النسبة فستعطينا دفعة قوية جداً.
{ هل هنالك سياسات جديدة فيما يختص بالإسكان؟
_ طبعاً، لو لاحظتم في السياسة الجديدة أضافوا لنا (الفئويين) خاصة ونحن كنا نستهدف أساتذة الجامعات لهجرتهم الكثيرة واتفقنا مع بنك السودان أن تكون للأستاذ الجامعي قطعة أرض ونعمل له محفظة، ونستهدف بها أساتذة الجامعات والمغتربين، وهؤلاء هم الفئويون، هذه أفتكر المسموح بها في إطار العمل الخاص في التمويل العقاري للفئويين لكن نحن نفتكر أنه من الأهمية بمكان تخصيص نسبة من التمويل العام للتمويل المصرفي، يخصص للإسكان، لأن هذا يعطينا دفعة ويجعل البنوك مهتمة بالتمويل العقاري، وفي نفس الوقت يحدد لنا جانباً خاصاً بخدمة ضرورية جداً بالنسبة للمواطن بعد المأكل والمشرب والملبس.
{ وبالنسبة للمغتربين؟
_ بالنسبة للمغتربين لدينا مذكرات تفاهم موقعة.
{ أين ستكون؟
_ حسب رغبة المغتربين، ورأينا أن يكون فيها ترتيب مع المغتربين أنفسهم، وقد جلسنا عدة جلسات وحاولنا أن نبدأ، لكن شعرنا أنهم ليسوا حريصين ولا يوجد حماس لديهم خاصة بالنسبة للمغتربين بالإمارات وتحديداً منطقة العين.
{ وماذا عن السكن الرأسي؟
_ السكن الرأسي نحن نشجعه جداً، وهنالك عمل يمضي في هذا الاتجاه، لكن كنا نتمنى أن يكون بكثافة، مثلاً في مصر عندما تغترب يأتي إليك البنك لكي يعطيك شقة ويقول لك: (تسددها خلال فترة معينة ولو حدث أي خلل يتم سحبها)، لذلك لو لاحظتم المصريون يمضون ببرنامج وفهم وخطة واضحة لا يحضر لأولاده أي (شنط) هدايا ولا يسكن في سكن فاخر و(يعمل حسابو) جداً، وفي نفس الوقت يكون حريصاً على تسديد الأقساط، وبالتالي نجحوا جداً في هذا الاتجاه.. نحن سياستنا تجاه المغتربين لم تكن مشجعة وقد ذكرنا ذلك للمغتربين ولوزارة العمل أن أي شخص يريد أن يغترب تحفظ له وظيفته، لكن هنا يتم رفتك لو اغتربت، لذلك الشخص المغترب يفكر خمسين مرة قبل العودة ولو عاد ماذا يعمل وهو فقد وظيفته، لذلك يبقى (30) سنة في الاغتراب وليس لديه سكن ولا نكون قد قدمنا له أية مساعدة بعربة أو غيرها.. في مصر الأمر مختلف، يحتفظ لك بوظيفتك لذلك المصري يقضي (5) سنوات فقط في الاغتراب ويعود لبلاده.
{ هل جلستم مع جهاز السودانيين العاملين بالخارج لمناقشة هذا الأمر؟
 _ نعم جلسنا وطرحنا لهم هذا الأمر، وسنعمل على عقد اجتماع مشترك بيننا والتعليم العالي ووزارة العمل والبنوك وبنك السودان المركزي واتحاد المصارف، للتنسيق معهم، فنحن مشكلتنا عدم التنسيق.. لذلك فإن المغترب ليس من السهل أن يعود لنا بموارده.. أفتكر يجب أن نقوم بعمل كبير في هذا الجانب، فالمغترب يجب أن يعطى مزيداً من التشجيع فإلغاء الرسوم ليست بالمهمة.. لابد من الاستفادة من تجارب الدول الأخرى.
{ بالنسبة لمدن المغتربين السكنية هل تم تحديد الشكل.. أفقياً أم رأسياً؟
 _ نميل أن يكون البناء للمغتربين رأسياً، ونفتكر أن هذا شيء يناسبهم لأنهم عاشوا في ظروف مختلفة.. الآن قصة الشقق في السودان غير مرغوبة لكنها مرغوبة للمغتربين.. نحن حريصون على البناء الرأسي ونشجع الولايات.. لدينا الآن اتفاق مع ولاية البحر الأحمر والجزيرة ونهر النيل للسكن الرأسي.
{ بالنسبة للمصارف.. هل وجدتم التجاوب الكبير؟
_ نعم، هنالك تجاوب ممتاز وليس لدينا مصرف اعتذر لنا، وليس لدينا مشاكل فيما يتعلق بالسداد أو التسليم أو التنفيذ.
{ خطتكم للمدن السكنية هذا العام؟
_ هنالك اتفاق مع ولاية الخرطوم خلال هذا العام لإنشاء (50.000) شقة وتم تحديد مكانها والأراضي المخصصة لها، وهي الآن جاهزة وبدأنا بــ(1276) وافتتحت على يد السيد رئيس الجمهورية و(3600) في الثورات..
أيضاً لدينا فكرة تحسين المدن، مثلاً في منطقة الديم للإنشاء الرأسي وذلك بهدف تحسين الوجه العمراني للمدن المختلفة، وأيضاً هنالك اللجنة المشتركة بيننا وولاية الخرطوم لعمل تجارب وتم الاتفاق عليها وحددنا البنوك والتمويل، والعمل فيها قطع شوطاً لكن تغيير السياسات أثر في مسألة التنفيذ.
هذا العام نستهدف (3000) وحدة سكنية للسكن الريفي كتجربة جديدة، والمالية متحمسة لهذا العمل، وسنبدأ في البحر الأحمر وطوكر ونهر النيل وسنار والشمالية ونستهدف (18.000) وحدة سكنية منها (10.000) سكن شعبي و(5) آلاف سكن رأسي في شكل شقق، ولدينا اتفاق مع كل الولايات على بناء (40) مدينة، وتم عمل الخارطة والتصميم الخاص بالإسكان، وهنالك اتفاق على مواقعها، والآن في ظل الانفتاح نتوقع تقدماً كبيراً.
{ هل هنالك التزام من قبل المواطنين؟
_ نعم، هناك التزام.
{ المواطن يشكو من ارتفاع تكلفة البناء؟
_ نعم.. لأن العملة متذبذبة ونحن منذ أن بدأنا العمل في الإسكان التكلفة لم تزد عن (10) آلاف دولار، لكن مع تدهور الجنيه أمام الدولار ارتفعت، هذا هو سبب المشكلة وهو واحد من التحديات، ولمقابلة هذا الأمر لدينا بدائل يجب أن يتم تنشطيها، كما يجب أن توجه أموال المعاشيين مثلاً للإسكان مثل تجارب دول أخرى، وفيما يختص بالعمل الخاص بالمهندسين فقد قلنا لهم يجب أن يستفيدوا من التصميمات التي تقلل التكلفة ومسألة (الحوش) أيضاً تكلفته عالية وكذا بدائل البناء.. فلو وافق المواطنون فهذه بدائل أرخص. 
{ إسكان الفقراء.. أين وصل؟
_ لدينا تنسيق مع وزارة الرعاية الاجتماعية خاصة في ما يختص بسكن الفقراء، ووجدنا في هذا المجال دعماً خيرياً كبيراً جداً وبات يأتينا خيرون يسألون عن من عجزوا عن البناء، وأيضاً ديوان الزكاة، وهنالك لجنة عليا برئاسة وزيرة الرعاية الاجتماعية ونحن في الصندوق نواب لها.. نعم هنالك أموال ضخمة تضخ للفقراء، ونرى أنهم لو استهدفوا إسكان الفقراء كأولوية فلن تكون لديهم مشكلة بعد ذلك.
{ هل هناك تنسيق مع الدول التي سبقتنا في هذا المجال؟
_ أكثر تجربة ناجحة هي التجربة التركية، ولديهم صندوق وكان يتبع مباشرة لـ”إردوغان” وقد عمل عملاً ضخماً في تركيا، والسكن الرأسي في الخارج يعدّ شعبياً عكسنا تماماً، وأذكر ذات مرة كان قد قدم إلينا خبير في مجال الإسكان واندهش في إعطاء الشخص الواحد (300) متر وقال (هذا كثير جداً).
{ أخيراً.. هل أنتم راضون عن الأداء؟
_ طبعاً لا لو قلت راضين، ونفتكر أننا يجب أن نبذل المزيد من الجهد الكبير جداً لإزالة المشاكل والتحديات، فلدينا ما يقارب (2) مليون وحدة سكنية فقط، فلابد من بذل الجهد المضاعف لزيادة الوحدات السكنية وتنشيط المؤسسات التي تعمل في مجال الإسكان والتنسيق معها كالمجلس الأعلى للتنمية العقارية ومجلس بيوت الخبرة الاستشارية الذي يتبع لمجلس الوزراء بالإضافة للمجلس الخاص بمقاولي الأعمال الهندسية الذي يتبع لوزارة البيئة.. كل هذه المجالس يجب أن تتكامل أدوارها حتى يتم التنسيق فيما بينها.. أيضاً من التحديات التي تواجهنا في إطار الإسكان القوانين المختلفة، فالقوانين (مشتتة) في الولايات ولا يوجد تنسيق، وقد قدمنا ورقة في هذا الإطار حتى عندما يأتي المستثمر يكون مطمئناً، فهذه التحديات والمشاكل عكسناها على المستوى الاتحادي لإيجاد الحلول اللازمة لها.